Kira ve Tahliye Avukatı

Kiracı; kira bedelini ödememesi (temerrüt), ev sahibinin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, geçerli bir tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar ve kanunda sayılan diğer sebeplerle tahliye edilebilir. Her sebebin kendine özgü şartları ve dava açma süreleri vardır. Tahliye, kural olarak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilir; kiracının fiilen zorla çıkarılması hukuka aykırıdır.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. Geçerli olması için yazılı olması, boşaltma tarihinin belirli olması ve kural olarak taşınmazın tesliminden sonra, yani kira ilişkisi kurulduktan sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Kiracı taahhüde rağmen çıkmazsa, taahhütteki tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir.

Yenilenen kira dönemlerinde kira artışı, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılsa dahi bu sınır uygulanır. Tarafların anlaşamadığı veya bedelin güncel rayiçten uzak kaldığı durumlarda kira tespit davası açılabilir. Dava, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce açılır ya da bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılırsa, tespit edilen bedel yeni dönemden itibaren geçerli olur.

Ev sahibi; kendisinin, eşinin, altsoyu veya üstsoyunun ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı bulunuyorsa kiracıyı tahliye ettirebilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır ve dava belirli süreler içinde açılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez.

Kira ödenmediğinde mülk sahibi, kiracıya en az otuz günlük süre veren yazılı bir ödeme ihtarı gönderebilir; bu süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı doğar. Bunun yanında ödenmeyen kira alacağı için icra takibi başlatılabilir ve bu takip tahliye talepli de yürütülebilir. Alacağın tahsili ile tahliye çoğu zaman birlikte planlanarak süreç daha etkili hale getirilir.

Depozito, kira ilişkisi sona erip taşınmaz mülk sahibine sağlam biçimde teslim edildikten sonra, olağan kullanımdan doğan yıpranma dışında bir zarar yoksa iade edilmelidir. Mülk sahibinin haksız yere kesinti yapması halinde ihtar sonrası icra takibi veya dava yoluyla iade talep edilebilir. Depozitonun bankada kiracı adına vadeli hesapta tutulduğu hallerde ise banka, tarafların birlikte talebi ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmadan tutarı ödemez.