Kira Hukuku, günlük yaşantımızda en sık karşılaşılan ve hem bireyleri hem de ticari işletmeleri yakından ilgilendiren önemli bir hukuk dalıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) başta olmak üzere ilgili mevzuatla düzenlenen kira ilişkileri, kiralayan (mal sahibi) ve kiracı arasında kurulan ve bir malın belirli bir bedel karşılığında kullanım hakkının devredilmesini içeren sözleşmeleri kapsar. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları, kanun koyucunun kiracıyı "zayıf taraf" olarak kabul etmesi nedeniyle özel koruma altına alınmıştır. Bu durum, tahliye süreçlerinden kira artış oranlarına kadar pek çok alanda kiracı lehine hükümlerin getirilmesine yol açmıştır.
Kira Sözleşmesinin Esasları ve Türleri:
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte semerelerinden yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir (TBK m. 299). Sözlü kira sözleşmeleri de geçerli olmakla birlikte, ispat kolaylığı ve gelecekteki olası uyuşmazlıkları önlemek adına yazılı kira sözleşmesi yapılması büyük önem taşır. Kira sözleşmeleri genellikle "belirli süreli" veya "belirsiz süreli" olarak yapılabilir.
Kira Hukuku genellikle şu alanlara ayrılır:
Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları: Bu kiralar, TBK'nın 339-356. maddelerinde düzenlenen özel hükümlere tabidir. Konut ve işyeri ihtiyacının temel bir hak olması nedeniyle, kiracı bu tür sözleşmelerde daha fazla korunur.
Adi Kiralar (Genel Kira Hükümleri): Konut ve çatılı işyeri dışındaki taşınır ve taşınmaz malların (örneğin, arsa, depo, araç kiralama) kiralanmasını kapsar. Bu kiralamalar TBK'nın daha genel kira hükümlerine tabidir ve taraflar arasında sözleşme serbestisi daha geniştir.
Kira Bedeli ve Kira Artış Oranları:
Kira bedeli, kira sözleşmesinin en temel unsurlarından biridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranları, kanunla sınırlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira artış oranı, bir önceki kira yılında Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamaların üzerinde olamaz. Bu düzenleme, kiracıların fahiş kira zamlarından korunmasını amaçlar.
Ayrıca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedeli hakkaniyete uygun bir şekilde yeniden belirlenebilir. Bu durumda, emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve yerel piyasa koşulları gibi faktörler dikkate alınır. Bu tür durumlarda, taraflar anlaşamazlarsa kira tespit davası açılabilir. Bu dava, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uyarlanması amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür.
Kira İlişkisinin Sona Ermesi ve Tahliye Nedenleri:
Kira ilişkisi, belirli süreli sözleşmelerde sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez; kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmadığı sürece sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Kiralayanın ise kira sözleşmesini ancak kanunda belirtilen haklı nedenlerin varlığı halinde ve belirli sürelere uyarak feshetme ve tahliye davası açma hakkı vardır. Kiracının korunması ilkesi gereği, kiralayanın kiracıyı kolayca tahliye etmesi engellenmiştir.
Kiralayanın tahliye davası açabileceği başlıca nedenler şunlardır:
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350): Kiralayanın kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocukları, torunları), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Bu ihtiyacın ispatı, kiralayanın üzerindedir ve mahkeme, ihtiyacın samimiyetini titizlikle inceler.
Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye (TBK m. 350): Kiralananın esaslı onarımlar, yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılmasının zorunlu olması durumunda kiralayan tahliye davası açabilir. Bu durumda, kiralananın fiilen yıkılması veya önemli ölçüde yapısal değişikliklere uğraması şarttır.
Kiracının Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1): Kiracının, kira sözleşmesi devam ederken veya kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermesi durumunda kiralayan, bu taahhüde dayanarak tahliye davası açabilir. Taahhüdün geçerli olabilmesi için kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması kritik bir şarttır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2): Kiracının bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olması ve bu ihtarların kira bedelini ödememesi nedeniyle yapılması halinde kiralayan tahliye davası açabilir. İhtarların, süresinde ve usulüne uygun tebliğ edilmiş olması gerekir.
Kiracının Kiralanana Zarar Vermesi veya Sözleşmeye Aykırı Davranışları (TBK m. 316): Kiracının kiralananı hor kullanması, komşulara rahatsızlık vermesi, kira sözleşmesindeki kullanım amacına aykırı davranması veya kiralananda önemli zararlar meydana getirmesi durumunda kiralayan, önce yazılı bildirimle aykırılığın giderilmesini ister; giderilmemesi halinde tahliye davası açabilir.
Kira Bedelini Ödememe Nedeniyle Tahliye (İİK m. 269): Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiralayan, icra takibi başlatabilir. İcra dairesinden gönderilen ödeme emrinde belirtilen sürede (genellikle 30 gün) kira bedelinin ödenmemesi durumunda, kiralayan tahliye davası açabilir.
Kira uyuşmazlıkları, taraflar arasında sıkça gerilime yol açan ve uzun süren yargılamalar gerektirebilen konulardır. Özellikle tahliye süreçleri, hem kiralayanın mülkiyet hakkını kullanması hem de kiracının barınma hakkının korunması dengesi gözetilerek yürütülür. Bu tür hukuki süreçlerde, kanunların ve Yargıtay içtihatlarının detaylı bilgisine sahip olmak, doğru adımları atmak ve hak kaybına uğramamak açısından büyük önem taşır.
Beyazıt Hukuk olarak, kira hukuku alanında müvekkillerimize kapsamlı hukuki danışmanlık ve dava takip hizmetleri sunmaktayız. Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi, kira bedeli tespiti, tahliye davaları, kira alacaklarının tahsili ve kira ilişkisinden doğan diğer tüm uyuşmazlıkların çözümünde uzman ekibimizle yanınızdayız. Haklarınızın korunması ve adil bir sonuca ulaşmak için profesyonel hukuki desteğe ihtiyaç duyduğunuzda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
